Расторжение договора аренды — тот самый сугубо «юридический вопрос», в котором являются специалистами сотрудники любого уровня розничной сети — от менеджеров по аренде, до собственников и сотрудников розничных сетей, уже и сотрудники отдела кадров и сотрудники ресепшена улучшают свои знания в области расторжения договоров аренды.
«Как закрыть убыточный магазин?», «Как закрыть магазин, в котором нет одностороннего выхода?», «Что сделать, чтобы нас выгнали»? «Сколько не платить, что расторгли сами?», «А как нам выйти так, чтобы не выгнали из других проектов?», «А как нам выйти так, чтобы продлили скидки по другим проектам»? — такими вопросами вместо чашечки кофе начинается день менеджера и юриста по аренде. Односторонний выход с мораторием 1 год, уведомлением 6 месяцев и штрафом еще за 6 месяцев при сроке аренды 3 года — это вроде ты как бы в упряжке, но один на Северном полюсе и олени разбежались. Проявлять чудеса юридической креативности приходится тогда, когда переговорные навыки потерпели фиаско. При этом нужно помнить, что расторгают договор аренды — юристы, а собственники и менеджеры — закрывают магазин. И, к сожалению, мы дошли до стадии «празднуем закрытие магазина», когда и шампанское, и слезы радости и «ребята я за всех плачу, я так долго этого ждал!».
Но в этих «хождениях по мукам» есть немало хороших новостей.
В общем, все основания для расторжения договоров, и в первую очередь мы говорим об аренде коммерческой недвижимости, можно разделить на несколько видов, из которых нас интересует (ведь мы рассматриваем ситуацию с отсутствием прямого выхода в договоре): односторонний мотивированный внесудебный отказ — не скучный вид отказа, так как часто превращается в односторонний мотивированный судебный отказ — совсем не скучный, горячо не любимый собственниками и юристами, потому что долго, тяжко, сложно ну и т. д. Но за неимением других возможных выходов именно такими основаниями нужно учиться пользоваться на благо российского ритейла.
В исполнении каждой сделки существуют виновные нарушения. Так складываются обстоятельства, что наши хромые трехсот страничные договоры не сможет исполнить и сам Господь, он в них просто ничего не поймет.
Поэтому первое правило сделки: чем запутанней — тем хуже и тем же лучше.
Наши договорные схемы очень ждут своего Стива Джобса — который придет и все упростит.
На данном этапе, просто констатируем: большая часть договоров крупных сетевых девелоперов, либо содержит, либо девелоперы готовы вносить в драфты договоров такие условия как — расторжение в связи, с какими-либо нарушениями на своей стороне. Кроме того, если договор и не предусматривает прямого расторжения, необходимо помнить, что действующее гражданское законодательство предусматривает право на отказ арендатора от договора аренды, в связи с, например, невозможностью использования имущества — а вот в действующей судебной практике «невозможность использования имущества» трактуется самыми причудливыми формами, что нам только на руку.
С другой стороны, не ищите поводов для расторжения по вине арендодателя, станьте поводом сами. Но (!) нужно также помнить, что неоплата арендной платы жест уже давно арендодателей не пугающий, гораздо более пугающим является арендатор за весь срок аренды ни разу не нарушивший срок выплаты аренды (мы говорим о российском ритейле).
Будьте дерзки в начинаниях: завезите вместо одежды докторскую колбасу, вместо колбасы — живых попугаев — нарушение разрешенного использования то самое основание, которые может спровоцировать на расторжение. Отдельно стоит осветить тему пустых полок: 1,5 пары обуви на 100 кв. м. произведут тот же эффект.
Главное помните (!), что заставить вас заполнить полки товарами и следовать разрешенному использованию, юридически, очень сложное процессуальное действие — поэтому действуйте смело. Ну а если, арендодатель все-таки решится на такое понуждение, то у вас будет возможность насладиться театром одного актера.
В помощь всегда придут соседи-арендаторы, представители торгово-промышленной палаты и нотариусы. В помощь придут, но мы НЕ будем звать: братьев, сестер, мужей и жен, дабы их свидетельские показания не взывали у суда недоумения. Основной принцип фиксирования вины другой стороны «больше бумаги, чище моська». Не сидите в офисе, ходите в ТЦ, наблюдайте за людьми, за управляющей компанией, за охраной — смотрите на результат ранее заключенной вами сделки вживую.
Каждая сделка регулируется не только той или иной главой Гражданского кодекса, но и законодательством, посвященному соответствующему виду деятельности сторон. В каждой сделке невозможность исполнения такого законодательства может быть следствием действий другой стороны или просто какими-то случайными обстоятельствами. Или не случайными. Для нас основным и существенным являются акты любого уровня, регулирующие деятельность розницы — порядок лицензирования, правила продажи отдельных видов товаров, СанПины, трудовое законодательство (потому что мы обязаны обеспечить ряд трудовых условий своим работникам), и даже законодательство о регулировании прав интеллектуальной собственности — а вдруг мы не собственники товарного знака и правообладатель запретит нам дальше им пользоваться и как же нам исполнять договор аренды без права использования товарного знака, а? А если мы не можем получить лицензию потому, что арендодатель не предоставил документы? А если... если... если... В ход идет анализ всего смежного законодательства.
В исполнении каждой сделки есть и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки. Не бойтесь ссылаться на пресловутую и перемусоленную девальвацию рубля, рост курса доллара, евро, франка, политические проблемы с государствами Европы, смену климатических мировых условий и плохой урожай у поставщиков, и все, что сможете придумать — судьба любит дерзких. Главное сумейте вывести причинно-следственную связь.
Общайтесь со своими коллегами ритейлерами, — очень часто именно они являются первыми лицами тех самых процессов, которые дадут вам шанс на расторжение. Не сидите в дебрях законодательства и договора, «бумажки» не решат реальных проблем.
Что будет если в помещении нет коммунальных услуг? Если прекращение коммерческой деятельности вызвано прекращением функционирования всего ТЦ? Если в помещении +5, а на улице −25? Ваш договор позволяет закрыть магазин и расторгнуть сделку? Бейтесь до последнего, — особо актуальными эти условия будут при отсутствии прямого выхода в договоре.
У вас корнер? Вы уверены, что у вас в договоре определен предмет аренды? Вы хотели арендовать именно эти 10 метров? Или может все же следующие 10 метров? Или 10 метров на 20 метров правее? Скорее всего, предмет аренды у вас все-таки не определен. А значит и вопрос сделки сомнителен.
Никогда, никогда не бойтесь написать в исковом заявлении чушь, а не юридические и не правовые вопросы. Среди судейского корпуса есть масса заинтересованных людей, которые будут благодарны за то, что слышат в зале нечто новое. Не надо ждать 100% гарантии решения вопросов, но не пробовать при наличии такого огромного спектра инструментов — непозволительная глупость.
Сделок, не подлежащих расторжению, не существует в природе. Сложно расторгнуться не там где выхода нет и не там где договор сложный. Сложно расторгнуться там, где в компании бюрократия, где 250 регламентов, ни один из которых не вживлен в проблемы бизнеса, сложно там, где юристы не хотят знать о бизнесе и сложно там, где менеджеры не дают юристам маневров для действий. Всегда сложно там, где нет свободы.
Но если все же в связи с предстоящим истечением срока аренды по конец замечательного 2016 года, вы уже не успеваете воспользоваться ни одним из механизмов, просто и радостно 31 декабря аккурат в 12:00 по полуночи, под бой курантов, откройте бутылочку шампанского и отметьте окончание ужасных 157% аренды в обороте.
Но чтобы не омрачать такой «пир души», не забудьте вывести все принадлежащее вам имущество, дабы не попасть на неопределённый срок аренды и арендную плату в размере 200% от ставки действующей на дату истечения срока действия договора аренды.
С наступающим Новым годом!
— Евгения Булавицкая, юрисконсульт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью